Jak na prodej nemovitosti 5 – Určení ceny nemovitosti

Dnes v seriálu o tom, jak prodat nemovitost, před sebou máme fázi, která přímo rozhoduje o tom, zda a jak bude náš prodej úspěšný či neúspěšný.
Pokud byste si rádi přečetli předchozí 4 díly, pak zde máte soupis odkazů:

Prodej nemovitosti. Sám, nebo s realitní kanceláří?
Výběr kvalitního realitního makléře
Připravujeme podklady k prodeji
Smluvní zajištění

A teď už se směle můžeme pustit do problematiky určení ceny nemovitosti.
Určení ceny se možná zdá být samozřejmé, my přece víme sami nejlépe, kolik náš dům či jiná nemovitost stojí.

Velmi často se v praxi setkávám s určením ceny dle toho, za kolik kdo co prodal.

“Sousedka dostala za byt 2 miliony, tak já dostanu alespoň dva a půl” je jeden z častých argumentů, zcela neberoucí v potaz jednak pravdivost takové informace od sousedky, která se chtěla jen vytahovat a jednak konkrétní stav a polohu bytu (sousedka měla výhled do lesa, já do protějšího paneláku, ona byla v prvním patře, já v přízemí apod.). A už vůbec se takový prodávající nerozmýšlí nad stavem trhu, kdy byl sousedčin byt prodán. Třeba to bylo před nějakou změnou na trhu.      

 

Dalším z vodítek k ceně bývá vlastní pořizovací hodnota. ” Koupil jsem to před dvěma lety za 5mil a v novinách psali, že ceny nemovitostí rostou, tak to prodám alespoň za 6mil.”

Když pominu pravdivost a smysluplnost novinových článků o realitách (a to i těch odborných), minulá hodnota vůbec nevypovídá o hodnotě dnešní. I realitní trh se pohybuje. Ceny se nemění tak často jako třeba u ovoce :-), ale mění se.

Určení ceny porovnáním nabídek na realitních serverech je již lepší, ale rovněž velmi zrádné.

Vesměs se jedná o ceny “přací”. Za tolik a tolik si to přeju prodat. Ale už na serverech není vidět, zda tuto cenu kupující tak zvaně “položil na dřevo” a zda vůbec nějaký potenciální kupující na danou nemovitost byl.

U inzerátu sice může být uvedeno, že je “dnes nový”, ale existují programy, které makléřům mění staré nabídky za “čerstvé” a tímto jsou klienti obelháváni. Smyslem je mít nabídku co nejvíce “na očích”, tzn. aby se ve výpisu nabídek objevovala na horních místech, které potenciální klient nejvíce sleduje.

Statisticky je cena na realitních serverech vyšší až o 15% než cena, kterou někdo skutečně zaplatí.

Akceptovat cenu, kterou mi řekne makléř není také dobré. On sice nemá fixní provizi za svoji práci, ale procento ze získané kupní ceny, ale jeho ztráta při nižší kupní ceně bude několikanásobně nižší než vaše.

Jak tedy cenu stanovit?

  • Zjistit cenu prodaných nemovitostí v okolí.
  • Zjistit počet podobných nemovitostí v okolí.

To je velmi důležité, protože pokud mám byt v domě, kde je 60 jednotek a z toho 10% jich je na prodej, potenciální kupec si bude moci vybírat ze šesti skoro stejných bytů. Což bude mít na cenu velký vliv.

Měl bych vzít v úvahu plány na svoji příští nemovitost, poplatky finančnímu úřadu za daň z převodu nemovitosti, provizi makléře a stanovit si nejnižší možnou kupní cenu, za kterou jsem ochoten nemovitost prodat.

Toto bych měl mít připravené a porovnám to s návrhem ceny makléře.

Svoji cenu musí makléř umět reálně zdůvodnit. Na základě těchto všech informací se rozhodnu pro reálnou kupní cenu, která bude odrážet mé potřeby, bude brát v potaz situaci na trhu a bude zajímavá pro kupující.

S takovou cenou mohu oprávněně požadovat po makléři rychlý a bezproblémový prodej.

Rozšiřte Informace sdílené v článku: Zanechte Komentář...

Napsat komentář