Jak na prodej nemovitosti 8 – Financování nemovitosti – 2 způsoby

V minulém díle jsme již získali zájemce, který chce naši nemovitost koupit. To je dobré.
Nyní vyvstává otázka samotného financování nemovitosti.
Dříve než se k němu dostaneme, podívejte se na předchozí díly – pokud Vám některý utekl, přečtěte si jej:

  1. Prodej nemovitosti. Sám, nebo s realitní kanceláří?
  2. Výběr kvalitního realitního makléře
  3. Připravujeme podklady k prodeji
  4. Smluvní zajištění
  5. Určení ceny nemovitosti
  6. Prodej začíná
  7. Máme kupce

Projdeme si tedy dva nejčastější způsoby.

  • Jedním z nich je finacování hypotékou,
  • druhým z nich je hotovost.

Zde je třeba velké obezřetnosti. Vše se řídí striktně tím, co je napsáno. Pokud jste se tedy domluvili s kupujícím na určitých krocích, je třeba je zanést do všech smluv.

Jaký tedy bude postup?

Zájemce složil na účet realitní kanceláře rezervační zálohu. Ta je součástí kupní ceny. Zbylou část kupní ceny uhradil, na základě smlouvy o úschově, do notářské, příp.akvokátní úschovy.

Smlouvu o úschově vždy podepisuje prodávající, kupující a schovatel.

Realitní kancelář v ní být jako účastník být může a nemusí. To se odvíjí dle toho, zda v souvislosti s realitní kancceláří vzniká nějaké plnění. V našem případě nevzniká, protože celá její budoucí odměna je ve formě rezervační zálohy složena.

Ve smlouvě o úschově si vymíníme, že část kupní ceny, rovnající se dani z převodu nemovitosti ve výši 3% , bude uhrazena z úschovy rovnou Finančnímu úřadu.

Jednak si tím ulehčíme a jednak je to důležité pro kupujícího. Daňová povinnost sice padá na náš vrub, ale kupujcící za ní ručí. To znamená, že pokud bychom ji neuhradili, Finanční úřad by ji vyžadoval po kupujícícím.

Uvolňovací dokumenty

Zde rovněž musíme do smlouvy zakomponovat tzv. uvuolňovací dokumenty. To jsou dokumenty, které bude nezbytné pro uvolnění kupní ceny v náš prospěch. Nejčastějším z nich bývá list vlastnictví, znějící na jméno kupujícího, může být kupní smlouva potvrzená katastrem, a doporučuji, aby uvolňovacím dokumentem byl i protokol o předání nemovitosti

Hypoteční úvěr

A co když kupující financuje koupi hypotečním úvěrem?

Tam je to složitější o jednu věc. O zástavu. Aby kupujícímu banka peníze z poskytnutého úvěru uvolnila, požaduje mít na kupované (příp. na jiné) nemovitosti zástavní právo. To říká, že pokud kupující nebude splácet řádně svůj hypoteční úvěr, banka má možnost mu nemovitost zabavit a z její prodeje uspokojit svoji pohledávku.

Protože nemovitost je zatím naše a bude naše, dokud nedostaneme za ní zaplaceno, je praxe je taková, že prodávající podepíše souhlas se zástavním právem na nemovitost svoji.

Zde je důležitý správný postup.

Smlouvu o úschově koncipujeme tak, že banka peníze s poskytnutého hypotečního úveru složí rovněž do této úschovy. Riziko, že by banka peníze neposlala je spíše teoretické, ale riziko, že by kupující nedal příkaz k čerpání je větší a mimo naší kontrolu.

Proto tento krok.

Podepíšeme kupní smlouvy a všechny vyhotovení necháme rovněž v úschově.

Na katastr nemovitostí vložíme zástavní smlouvy. Jakmile banka uvidí, že má na nemovitosti zástavu, uvolní do úschovy peníze z hypotečního úvěru kupujícího. Nyní, když je již celá kupní cena v úschově, můžeme uvolnit jedno paré kupní smlouvy kupujícímu a potřebný počet kupních smluv vložit na katastrální úřad.

Nyní je zajištěno, že ani jedna ze stran se nedostane dříve než má ani k financím, ani k nemovitosti.

Čekáme tedy na zápis změny vlastnictví v katastru.

A bychom jen nečekali, je třeba udělat odhad ceny nemovitosti. To proto, že daň z převodu nemovitostí se hradí ve výši 3% z kupní ceny nebo 3% z odhadu.

Rozhoduje vždy vyšší z těchto dvou částek. Makléř nám tedy přivede odhadce, který vypracuje odhad.

A my si pomalu začneme balit kufry.

Rozšiřte Informace sdílené v článku: Zanechte Komentář...

Napsat komentář